OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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