饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù900g是几斤 900g是多少毫升)了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来(l900g是几斤 900g是多少毫升ái)完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住900g是几斤 900g是多少毫升(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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