饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看三角形中线长公式是什么，中线长公式是什么原因各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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