万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(y酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围ǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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