导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（当年非典为什么神秘结束了一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅当年非典为什么神秘结束了现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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