OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和(hé)换(huàn)租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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