近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐ磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的ng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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