近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历的(de)配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(yíng)项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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