饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会同市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈(tán)等综合(hé)措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中(zhōn磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的g)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的wù)收费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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