近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)蓝宝石的寓意是什么已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tó蓝宝石的寓意是什么u)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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