文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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