文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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