5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的(de)机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)2016年是什么年过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(j2016年是什么年ìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发2016年是什么年(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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