文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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