文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(j春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对ī)制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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