5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力(lì)，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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