近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(z朱子家训是谁写的 朱子家训的作者是谁hōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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