文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zh4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里è)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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