饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思。房地产经纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支配地(dì)位，妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房(fá妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思ng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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