5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的campus是什么意思 campus是国誉吗上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(campus是什么意思 campus是国誉吗jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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