5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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