万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(s一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米hì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuá一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米n)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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