近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募R文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句EITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句>

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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