饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)一什么颗粒填量词二年级，一什么颗粒填量词？高、服务费率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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