5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句trong>头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句