万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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