文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　独肖有哪几个g>1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(独肖有哪几个fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(ku独肖有哪几个ǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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