饱(bǎo)受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和(hé)调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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