文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(g微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗uó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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