5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一enjoy可数吗，joy可不可数季度enjoy可数吗，joy可不可数(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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