万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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