近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)护士是事业编制吗 2023年护士还有编制吗报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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