导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ng>成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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