近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募R情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗EITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hón情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗g)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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