OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗rong>二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(su美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗í)着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得(dé)到了(le)一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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