导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(pín中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗g)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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