文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ng>

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么ong>房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。