一线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息(xī)在房产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消息(xī)为什么这(zhè)么(me)重(zhòng)要？首先二手房指导价被称(chēng)为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还在(zài)“认真”实施这条(tiáo)政策的城(chéng)市，最后深(shēn)圳是房价前三的(de)核(hé)心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向标意(yì)义(yì)。

　　有(yǒu)分析(xī)人士指出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房回暖，然(rán)后二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价”正式结(jié)束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷(dài)款不按官方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备案价和(hé)评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官(guān)方文(wén)件。据证(zhèng)券时(shí)报(bào)21日(rì)消息，目前深圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参考价办(bàn)理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还(hái)需要持(chí)续的关注(zhù)。

　　易居(jū)研(yán)究(jiū)院研究总监严(yán)跃进认为，本(běn)次政(zhèng)策大概率(lǜ)为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有(yǒu)时候(hòu)，有(yǒu)些(xiē)事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出(chū)世。当(dāng)时(shí)，深圳一口气公(gōng)布了全市3595个(gè)小区(qū)的(de)参考价，很多(duō)南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的(de)高(gāo)价盘(pán)，直接按照(zhào)当时的市场价打幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导(dǎ)了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能(néng)按照指导价来计(jì)算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉(jué)得厉害，但经(jīng)历了(le)这两年(nián)的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个(gè)例子(zi)，市场价1000万的房(fáng)子，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即(jí)300万(wàn)；如(rú)果指导价(jià)打(dǎ)七折(zhé)即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的(de)部分(fēn)，实际首付去(qù)到了510万，相当(dāng)于(yú)首付5成了(le)（多(duō)给210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去(qù)了购房(fáng)能(néng)力，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手(shǒu)房参(cān)考(kǎo)价以后(hòu)，东莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多(duō)个城市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明(míng)了，这条政策(cè)的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计(jì)，实施二(èr)手房指导价的10个城市，有8个(gè)挂(guà)牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例，全(quán)国70个大(dà)中城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有(yǒu)家研究中心数据(jù)显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手房指导价出(chū)台当年，深圳(zhèn)二(èr)手(shǒu)住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量同(tóng)比下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录，相较2020市场(chǎng)高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手房挂(guà)牌价(jià)低于(yú)及接近参考价的(de)房源占(zhàn)比大幅(fú)增加。2023年一季(jì)度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交(jiāo)价低(dī)于参考(kǎo)价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人(rén)，才能(néng)深切(qiè)的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买家的实际购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三(sān)年的房贷(dài)和(hé)持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这两年感受到了太(tài)多“心(xīn)酸”。二手房成交(jiāo)量(liàng)创(chuàng)下多年(nián)新低，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调(diào)下，2022年以来，实施了二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)的城(chéng)市陆陆续续低调退出，目前(qián)只有深圳还(hái)是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明(míng)显

　　最近一(yī)线城市也不端(duān)着了(le)。

　　近日，北京在(zài)房山(shān)区试点多子(zi)女(nǚ)家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持(chí)政(zhèng)策(cè)。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中城(chéng)市(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅销售价格变动情(qíng)况来看，广州、深(shēn)圳的新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然是同比(bǐ)去年依然(rán)是下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其他二线城市(shì)如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能不(bù)急吗？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可(kě)能(néng)更(gèng)急(jí)。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实施(shī)，这是一条(tiáo)被广泛(fàn)好评的新政(zhèng)。对(duì)于激活二手房交易，具有(yǒu)定海(hǎi)神针般的(de)作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是(shì)指出：建筑业、房地产企(qǐ)业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压舱石(shí)如果压不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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