OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相康桥在哪里再别康桥，徐志摩康桥在哪里关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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