导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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