近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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