饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会(huì)同(tóng)有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总俄罗斯乌克兰什么时候结束战争监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城俄罗斯乌克兰什么时候结束战争(chéng)市(shì)的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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