文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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