5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(r一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米án)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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