近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗