近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比