近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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