导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十一周期是什么意思是多少天年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)一周期是什么意思是多少天住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家一周期是什么意思是多少天庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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