5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过(g五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatouò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(j五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会(五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatohuì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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