5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìn不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包g)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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